نکات حقوقی در تنظیم مبایعه‌نامه
مبایعه‌نامه از ریشه بیع به معنای خرید و فروش است. بنابراین مبایعه‌نامه یک قرارداد خرید و فروش است که بین فروشنده و خریدار منعقد می‌شود. در بیع، مالی در مقابل قیمت آن یا مال مشخص دیگری فروخته می‌شود. اموال در بیع‌نامه شامل هر مالی می‌شود که ماهیت فیزیکی داشته باشد و بتوان خود آن را تسلیم کرد و مالکیتش را به دیگران انتقال داد، چه اموال منقول و چه اموال غیر منقول. بنابراین مبایعه‌نامه فقط شامل ملک و خودرو نیست بلکه به خرید و فروش هر کالایی که قراردادش به صورت مکتوب در بیاید مبایعه‌نامه گفته می‌شود. مبایعه‌نامه مکتوب، سندی عادی اما معتبر است و چون یک قرارداد و معامله است باید قانونی باشد و نکات حقوقی نیز در آن رعایت شود.
در ادامه مطلب به نکات حقوقی تنظیم مبایعه‌نامه اشاره می‌شود اما اگر از خدمات حقوقی بنیاد وکلا استفاده کنید جای نگرانی نیست.
ویژگی‌های حقوقی مبایعه‌نامه
بیع در ماده ۳۳۸ قانون مدنی تعریف شده است که بر اساس آن و مواد دیگر آن قانون، بیع عبارت است از فروش مال مشخص و معین با توافق کامل نسبت به قیمت (ثمن معامله)، نحوه پرداخت آن و زمان و تاریخ تحویل مال (مببع) و در مواردی مانند خانه و ماشین، تاریخ و محل انتقال سند رسمی. در همین تعریف ساده، نکات حقوقی دقیقی وجود دارد که در ادامه مطلب روشن می‌شود. نوشتن دستی یا تایپی مبایعه‌نامه یا در برگ و کاغذ عادی یا سربرگ بنگاه یا شرکتی، تفاوتی در ماهیت آن ایجاد نمی‌کند.
قبل از ذکر نکات مهم در تنظیم مبایعه‌نامه خوب است بدانید که مبایعه‌نامه با قولنامه متفاوت است. در قولنامه، قول و وعده معامله وجود دارد و ممکن است پولی هم رد و بدل شود اما در مبایعه‌نامه، بیع و خرید و فروش صورت می‌گیرد و آثار قانونی معامله را دارد. همچنین ماهیت قرارداد استفاده از منافع اموال مانند، اجاره مغازه یا ابزار فنی، با مبایعه‌نامه آنها متفاوت است.
از آنجا که مبایعه‌نامه فقط شامل معامله اموال غیرمنقول مانند ملک نمی‌شود لازم است به نکاتی اشاره کنیم که در همه قراردادهای خرید و فروش به کار بیاید.
۱. مشخصات طرفین قرارداد
هر قرارداد حداقل دو طرف دارد که لازم است هویت آنها بر اساس مدارک رسمی و اصل نه کپی ثبت شود. در اشخاص حقیقی حداقل شامل نام کامل، کد ملی، نشانی واقعی با کد پستی برای مکاتبات رسمی شما یا مراجع قانونی و قضایی، شماره همراه معتبر که در مالکیت طرف قرارداد باشد. همچنین اگر با وکیل یا نماینده قانونی طرف قرارداد معامله را انجام می‌دهید حتماً هویت فردی و اسناد و محدوده وکالت یا نمایندگی وی را بررسی و در سند قید کنید. گاهی بهتر است طرف معامله را از جهت ممنوع‌المعامله بودن نیز بررسی کنید.
اگر مورد معامله ملک است نکات حقوقی مهم و زیادی درباره مشخصات مورد معامله وجود دارد و بهتر است با وکیل ملکی بنیاد وکلا مشاوره حقوقی تلفنی صورت بگیرد.
۲. صفات مورد معامله
مشخصات و ویژگی‌های کامل و بدون ابهام مورد معامله به اندازه مشخصات دقیق طرفین معامله مهم است. در مواردی که مانند خانه و ماشین مورد معامله قابل بررسی است بهتر است درباره آنها قبل از معامله و امضای مبایعه‌نامه تحقیق کنید. همچنین اسناد مالکیت رسمی یا غیر رسمی مبیع را از روی نسخه اصل نه کپی بررسی کنید و با وضعیت فعلی تطبیق دهید. این موضوع درباره معامله املاک خیلی اهمیت دارد و فقط به گفته‌های طرف دیگر قرارداد یا مشاور املاک اکتفا نکنید.
همچنین اگر طرف خود را از قبل نمی‌شناسید خوب است حداقل با چند سؤال و جواب بتوانید اطلاعاتی درباره قصد او از فروش یا خرید به دست آورید تا موارد مشکوک به کلاهبرداری یا فرار از وظیفه‌ای قانونی را کشف کنید. همچنین شرایط تحویل و تسلیم مورد معامله و نحوه آن را در مبایعه‌نامه دقیق بیاورید.
۳. وجه و ثمن معامله
اگر فروشنده هستید از قدرت مالی خریدار مطمئن شوید و برای احتمال عدم پرداخت وجه معامله، وجه التزام برای جبران خسارت و حق فسخ برای به زدن معامله بگذارید. همچنین شرط بگذارید که مورد معامله را پس از دریافت حداقل دوسوم قیمت قراردادی معامله تحویل خواهید داد و سند رسمی را وقتی اقدام می‌کنید که تمام قیمت را گرفته باشید. در صورتی که وجه معامله را به صورت چک می‌گیرید به قوانین جدید چک توجه کنید و اگر چک به نام خریدار نیست، از آن کپی بگیرید و از خریدار بخواهید آن را امضا کند و تا صدور سند رسمی نگه دارید. از سامانه‌های اعتبارسنجی افراد یا چک‌ها نیز استفاده کنید.
و اگر خریدار هستید از آزاد و قابل‌تسلیم بودن مورد معامله اطلاع پیدا کنید. اگر فروشنده مشکلی یا صفتی را درباره مورد معامله و نقش آن در قیمت مورد معامله اظهار کرد آن را صریح و روشن بنویسید و برای خودتان حق غبن یا فسخ بگذارید.
شروط معامله
علاوه بر شروطی که برای تحویل مورد معامله، پرداخت وجه معامله و مانند آن می‌گذارید، شرایط فسخ و حل اختلاف را هم دقیق بنویسید. برای معامله حالت‌هایی مثل انجام نشدن تعهدات، فریب، پنهان کردن عیب و… وجود دارد و بهتر است در شروط ضمن عقد پیش‌بینی شوند.
اگر مورد معامله در رهن است یا وام دارد همه اطلاعات آن را به علاوه نحوه تسویه و انتقال آن در مبایعه‌نامه درج کنید. تنظیم سند رسمی و هزینه‌های مدارک مورد نیاز و مانند آن از شروط مهم قرارداد است که باید به آن دقت کرد.
مواردی که در قسمت توضیحات مبایعه‌نامه‌های چاپی و آماده می‌نویسند به نوعی شروط قرارداد هستند؛ پس آنها را هم جدی بگیرید. بهتر است برای تعهدات و شروط هر یک از فروشنده و خریدار ضمانت اجرایی در نظر گرفته شود که نه سیخ بسوزد و نه کباب!
توصیه می‌شود تنظیم مبایعه‌نامه و هر قرارداد تجاری یا غیرتجاری را به وکیل قراردادهای بنیاد وکلا سپرد یا حداقل با او مشاوره حقوقی آنلاین داشت تا از مشکلات بعدی جلوگیری کرد.
امضای مبایعه‌نامه
قبل از امضای مبایعه‌نامه حتماً آن را با دقت بخوانید و پس از امضا و نهایی شدن سند، نسخه خود را بگیرید و نزد خود نگه دارید تا در آن حذف و اضافاتی صورت نگیرد. اگر طرف قرارداد چند نفر هستند همه آنها امضا کنند و در مفاد قرارد نیز سهمشان از وجه معامله مشخص باشد.
همچنین به غیر از طرفین قرارداد، دو شاهد آشنا و عادل نیز مبایعه‌نامه را امضا کنند و نام کامل خود و تاریخ را هم بنویسند. همچنین اگر طبق قانون مبایعه‌نامه باید در سامانه‌های خاصی ثبت شود آن را پیگیری کنید و تأییدیه‌اش را بگیرید. اگر مبایعه‌نامه در مشاور املاک یا بنگاه ماشین صورت می‌گیرد به پروانه کسب و مدت اعتبار صاحب آن دقت کنید و مهر و امضا وی را هم در مبایعه‌نامه بگیرید.
و نکته آخر اینکه هیچ گاه اصل مدارک شناسایی یا مالکیت مورد معامله را در اختیار مشاوران املاک یا خودرو قرار ندهید، حتی به بهانه گرفتن کد رهگیری و مانند آن.
ارسال نظر