وظایف مدیر ساختمان چیست و چرا انتخاب شرکت مدیریت ساختمان بهترین گزینه برای ساکنین است ؟
جوامع انسانی فارغ از اندازه و وسعت، برای این‌که به مشکل برنخورند به دو چیز نیاز دارند: اول قانون و دوم مدیری برای اجرای قانون. آپارتمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی نیز به عنوان نمونه کوچکی از جوامع انسانی بی‌نیاز از مدیر و قانون نیستند؛ به همین دلیل است که هر مجتمعی نیاز به یک شخص یا یک هیئت برای اجرای وظایف مدیریت ساختمان دارد؛ لذا باتوجه به شیوه زندگی آپارتمان‌نشینی که در دنیای امروز به سرعت در حال گسترش است، آشنایی با مفاهیمی از قبیل قانون تملک آپارتمان‌ها، مجمع عمومی، مدیر ساختمان و ... از ضروریات به حساب می‌آید.
این‌که از لحاظ قانونی مدیریت ساختمان چه مفهومی است و در اختیار چه کسی قرار می‌گیرد، اختیارات مدیر ساختمان چیست و از نظر قانونی تا کجا تعیین شده است؟ از مباحثی است که در قانون تملک آپارتمان‌ها به آن پرداخته شده است؛ اما متأسفانه علی رغم گسترش رو به رشد زندگی آپارتمان نشینی در کلان‌شهرها، این قانون چندان عمومیت پیدا نکرده است و بسیاری از افراد با مواد و شرایط آن آشنا نیستند؛ بنابراین در این مقاله قصد داریم در مورد لزوم وجود مدیریت ساختمان و وظایف مدیر ساختمان، مطالبی را بیان کنیم، با ما همراه باشید.
قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه‌های اجرایی آن
قبل از تشریح قانون تملک آپارتمان‌ها، بهتر است موضوع مالکیت در آپارتمان‌های مختلف را تشریح کنیم. به طور کلی مالکیت آپارتمان به دو قسمت تقسیم می‌شود:
الف) مالکیت قسمت‌های اختصاصی
قسمت‌های اختصاصی به قسمت‌هایی اطلاق می‌شود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم‌مقام او تخصیص پیدا کرده است.
ب) مالکیت قسمت‌های مشترک
منظور از قسمت‌های مشترک، بخش‌هایی از ساختمان، اراضی و متعلقات آن‌ها است که به صورت مستقیم یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکا قرار دارد و در مالکیت مشاع تمام شرکای ملک است؛ لذا نمی‌توان حق انحصاری برای آن در نظر گرفت؛ حتی اگر در قسمت‌های اختصاصی واقع شده باشد و یا از این قسمت‌ها عبور کند.
مصادیق قسمت‌های مشاع در این قانون عبارتند از:
- زمین زیربنا
- تأسیسات قسمت‌های مشترک
- اسکلت ساختمان
- نمای خارجی ساختمان
- محوطه ساختمان، باغ‌ها و پارک‌هایی که جنبه استفاده عمومی دارند و در سند بخش‌های اختصاصی ثبت نشده باشند.
- درها و پنجره‌ها، راهروها، پله و پاگرد که خارج از بخش‌های اختصاصی قرار گرفته باشند.
- تأسیسات مربوط به راه‌پله
- بام و تمام تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکا و یا حفظ بنا در آن احداث شده است.
تعریف مجمع عمومی در قانون تملک آپارتمان‌ها
بر اساس این قانون، مجمع عمومی عالی‌ترین نهاد تصمیم‌گیرنده در مورد مسائل ساختمان است و تمام مالکین واحدهای ساختمانی در مجمع عمومی عضو هستند و حق رأی دارند؛ لذا نمی‌توان مستأجرین را از اعضای رسمی این مجمع به حساب آورد. با این وجود شرکت کردنشان در جلسات مجمع و بیان نظرات و پیشنهادات پسندیده خواهد بود.
وظایف و اختیارات مجمع عمومی ساختمان بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها بدین شرح است:
- انتخاب مدیر ساختمان یا هیئت مدیره و رسیدگی به عملکرد مدیریت ساختمان
- تصمیم‌گیری درباره اداره امور ساختمان
- تصویب گزارش درآمد و هزینه‌های سالانه ساختمان
- تصمیم‌گیری درمورد پس‌انداز برای امور مربوط به حفظ، نگه‌داری و تعمیرات ضروری ساختمان
- دادن اختیار انعقاد قراردادهای لازم برای اداره امور ساختمان به مدیر ساختمان
- تصویب و تغییر مقررات ساختمان براساس نیاز و در چهارچوب قوانین کشور
ریاست مجمع عمومی برعهده مدیر ساختمان است و جلسات این مجمع باید حداقل یک بار در سال برگزار شود. برای به رسمیت درآمدن جلسات مجمع عمومی ساختمان، حضور بیش از نصف مالکین یا نمایندگان آن‌ها در جلسه الزامی است.
اگر تعداد افراد حاضر به حدنصاب نرسد، جلسه برای پانزده روز به تعویق می‌افتد؛ در صورتی که در جلسه دوم مجدداً تعداد حاضرین به حد نصاب نرسید، برای بار دوم جلسه به پانزده روز بعد موکول می‌شود. جلسه سوم مجمع فارغ از این‌که تعداد حاضرین به حد نصاب رسیده باشد یا نه، رسمیت خواهد داشت.
مصوبات مجمع عمومی نیز تنها هنگامی معتبر خواهد بود که دو سوم مالکین حاضر در جلسه به آن مصوبه رأی مثبت داده باشند. در ضمن باید تمامی تصمیمات گرفته شده در جلسات مجمع عمومی صورتجلسه شود و مدیریت ساختمان آن را نگه‌داری نماید.
مدیر ساختمان کیست؟
مدیریت ساختمان مسئولیتی است در راستای حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات تصویب شده در جلسات مجمع عمومی که با رأی مالکین و به مدت یک سال در اختیار شخص مدیر قرار داده می‌شود. هرچند توصیه بر این است که منصب مدیریت ساختمان به صورت چرخشی بین مالکین دست به دست شود، اما در مورد انتخاب یک نفر به صورت مجدد برای چند دوره به عنوان مدیر هیچ محدودیتی وجود ندارد. لازم به ذکر است که واگذاری مدیریت ساختمان می‌تواند به هر شخص حقیقی یا حقوقی خارج از ساختمان به عنوان شرکت مدیریت ساختمان صورت گیرد.
نکته دیگر این است که مجمع می‌تواند به جای یک شخص، چندین شخص را به عنوان هیئت مدیره ساختمان منصوب کند؛ البته تعداد اعضاء هیئت مدیره باید فرد باشد تا در هنگام رأی‌گیری بتوان رأی اکثریت را به راحتی تعیین نمود. از نظر اختیارات و وظایف قانونی هیچ تفاوتی بین مدیر ساختمان و هیئت مدیره وجود ندارد. در صورتی که قبل از پایان مدت تعیین شده، مدیر ساختمان یا سه نفر از اعضای هیئت مدیره استعفا دهند یا فوت کنند، مجمع عمومی باید یک جلسه فوق‌العاده برای تعیین مدیر یا هیئت مدیره جدید تشکیل دهد.
وظایف و اختیارات مدیر ساختمان
واگذاری مدیریت ساختمان، اختیارات و وظایفی را برای شخص مدیر به وجود می‌آورد که در ادامه توضیح داده می‌شوند:
1) حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی
اصلی‌ترین و کلی‌ترین وظیفه مدیر ساختمان، این وظیفه است. به این معنا که تمام کارها و فعالیت‌های مدیر یا هیئت مدیره باید در جهت حفظ ساختمان از آسیب‌ها و خسارات احتمالی و انجام امور جاری ساختمان باشد. همان‌طور که در مباحث قبلی عنوان کردیم، مجمع عمومی ساختمان، اصلی‌ترین نهاد قانون‌گذار در ساختمان است که بر هیئت مدیره و مدیر ساختمان لازم است از تصمیمات این مجمع در صورتی که مخالف و مغایر با دیگر قوانین کشور نباشد، تبعیت کنند.
2) عدم واگذاری مدیریت ساختمان به اشخاص دیگر
بر مبنای قانون تملک آپارتمان‌ها، مدیر یا هیئت مدیره ساختمان، امین شرکای ساختمان هستند و اجازه ندارند شخص دیگری را به جای خود قرار دهند؛ البته اگر قرار است مدیر بیش از سه روز در ساختمان حضور نداشته باشد، می‌تواند با یکی از ساکنین هماهنگی‌های لازم را به عمل آورد و اختیارات مدیریت ساختمان را به صورت کوتاه‌مدت به او تفویض نماید.
3) تعیین شارژ هر واحد
یکی دیگر از وظایف مدیر ساختمان، تعیین شارژ هر واحد و اخذ آن از مالکین است. روش‌های مختلفی برای تعیین شارژ وجود دارد؛ از قبیل شارژ ثابت، شارژ بر اساس متراژ، شارژ بر اساس نفرات، و یا ترکیبی از روش‌های فوق.
4) رسیدگی به اعتراض و انتقادات ساکنین
اگر هر کدام از ساکنین اعتراضی در مورد نحوه مدیریت، وضعیت ساختمان یا میزان شارژ پرداختی داشته باشند، می‌توانند اعتراض خود را به مدیریت ساختمان اعلام کنند. مدیر نیز وظیفه رسیدگی به اعتراض مطرح شده را دارد. به عنوان مثال بر اساس قانون، مالکین چه از واحدشان استفاده کنند و چه استفاده نکنند ملزم به پرداخت حق شارژ ماهیانه هستند؛ در صورتی که مالکی به این قضیه اعتراض داشته باشد، مدیر مؤظف است به اعتراض این شخص رسیدگی کند و در صورت صلاح‌دید ترتیبی اتخاذ شود که فقط حق شارژ استفاده از خدمات عمومی از این مالک گرفته شود.
5) بیمه کردن ساختمان در برابر آتش‌سوزی
از دیگر وظایف مدیر ساختمان بیمه کردن ساختمان در برابر آتش‌سوزی است؛ بنابراین باید بر اساس زیر بنای هر واحد سهم پرداختی برای حق بیمه تعیین گردد و کل ساختمان بیمه شود.
6) رؤیت و بررسی وکالت‌نامه نماینده مالکین
مدیر ساختمان وظیفه دارد قبل از شروع جلسات مجمع عمومی، وکالت‌نامه معتبر را از نماینده مالکین بخواهد و آن را تأیید نماید.
7) نگه‌داری صورتجلسات مجمع عمومی ساختمان
تمام تصمیمات مجمع عمومی ساختمان باید توسط مدیر یا هیئت مدیره صورتجلسه شده و نگه‌داری شود. صورتجلسه مذکور باید به امضای تمام حاضران در جلسه برسد. این صورتجلسه از لحاظ قانونی معتبر است و در مراجع قضایی می‌توان به آن استناد نمود.
8) اطلاع‌رسانی تصمیمات مجمع عمومی به افراد غایب
اگر هر مالکی بنا به دلایلی نتواند در جلسه مجمع حضور داشته باشد، مدیر یا هیئت مدیره وظیفه دارد حداکثر ظرف ده روز بعد از تاریخ جلسه وظیفه مطلع کردن مالکین غایب از نتایج جلسه را برعهده بگیرد.
9) تأیید گواهی تسویه حساب هزینه‌های ساختمان
دفاتر اسناد رسمی در هنگام تنظیم سندهای انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و ... گواهی تسویه حساب هزینه‌های ساختمان را رؤیت می‌کند؛ لازم است که این گواهی قبلاً به تأیید مدیریت ساختمان رسیده باشد.
10) ارسال اظهارنامه به مالکین بدهکار
در صورتی که مالک یا استفاده کننده از واحد، به هر دلیلی حق شارژ ماهیانه خود را پرداخت نکند، مدیر وظیفه دارد از طریق اظهارنامه بدهی او را به اطلاعش برساند. در مورد این اظهارنامه لازم است بدانید که نامه معمولی یا چسباندن اگهی به تابلوی اعلانات ساختمان فاقد وجهه قانونی است. اظهارنامه باید روی فرم‌های مخصوصی که از طریق دادگاه تهیه شده است در سه نسخه تنظیم شود. سپس آن را در دفتر دادگاه به ثبت برساند تا مأمور ابلاغ دادگاه مبلغ بدهکاری را از طریق اظهارنامه به اطلاع مالک برساند.
11) عدم ارائه امکانات به مالکین بدهکار
اگر بعد از ابلاغ اظهارنامه به مالک، ظرف 10 روز این بدهی پرداخت نشود، مدیر یا هیئت مدیره این اختیار را دارد که به تشخیص خود ارائه خدماتی از قبیل شوفاژ، تهویه، آب گرم، گاز، برق و ... را برای واحد مذکور قطع کند؛ البته مدیر تا قبل از ابلاغ اظهارنامه به مالک حق چنین کاری را ندارد.
12) تقاضای اجرائیه برای وصول مطالبات
در صورتی که مالک بدهکار بعد از دریافت اظهارنامه، هم‌چنان از پرداخت بدهی خود امتناع ورزد، مدیر می‌تواند تقاضای صدور اجرائیه کند. در این شرایط دفتر اسناد رسمی اجرائیه را صادر می‌کند و معادل میزان بدهی از اموال بدهکار ضبط می‌شود تا بعد از ارزیابی قیمت به حراج گذاشته شود.
13) طرح دعوی برای وصول مطالبات
علاوه بر تقاضای اجرائیه، مدیر می‌تواند از طریق طرح دعوی در دادگاه نیز نسبت به وصول مطالبات از مالک بدهکار اقدام نماید.
14) درخواست از وزارت مسکن برای انتخاب کارشناس
ممکن است برخی از اعضای ساختمان اعتقاد داشته باشند که عمر مفید ساختمان به پایان رسیده است و در صورت عدم تجدید بنا، به دلیل فرسودگی احتمال خظر جانی یا ضرر مالی برای ساکنین وجود دارد؛ اما در مقابل تعداد دیگری از مالکین مخالف این عقیده باشند. در این شرایط مدیر ساختمان وظیفه دارد از طریق وزارت مسکن و شهرسازی درخواست کند که سه نفر کارشناس رسمی دادگستری به محل اعزام شوند تا در این مورد نظر کارشناسی خود را اعلام نمایند. نظر این کارشناسان فصل2الخطاب خواهد بود.
15) بازسازی و تجدید بنای ساختمان بعد از تصویب مجمع عمومی
در صورتی که مجمع عمومی با اکثریت آراء تصویب کند که ساختمان باید بازسازی شود، مدیر یا هیئت مدیره وظیفه مدیریت فرآیند بازسازی را برعهده خواهند داشت.
16) درخواست تخلیه واحدهایی که در امر بازسازی همکاری نمی‌کنند
اگر بعد از تصویب مجمع عمومی، هم‌چنان برخی از ساکنان با عدم تخلیه در امر بازسازی ملک اختلال ایجاد کنند، مدیر وظیفه دارد تا دستور تخلیه این واحدها را از دادگاه بگیرد؛ البته قبل از این اقدام سایر مالکان مؤظف هستند که برای این افراد مسکن مناسب را تأمین کنند.
حقوق مدیریت ساختمان
از لحاظ قانونی مدیر ساختمان بعد از انتخاب شدن از حقوق و مزایایی برخوردار می‌شود و بر طبق وزارت کار با او قرارداد بسته می‌شود تا از حقوق و مزایای مشخص شده در این قانون بهره‌مند شود؛ البته لازم به ذکر است که در صورتی که شخص مدیر از اهالی خود ساختمان باشد و توافقی بین او و دیگر شرکای ساختمان صورت گیرد مبنی بر این‌که به طور رایگان مدیریت ساختمان را برعهده گیرد، در این حالت مدیر مجاز به برداشتن هیچ‌گونه مبلغی تحت هیچ‌عنوانی نخواهد بود. در مورد محل پرداخت حقوق مدیر ساختمان نیز در بند 2 ماده 25 قانون تملیک آپارتمان‌ها آمده است که حقوق مدیریت ساختمان جزو هزینه‌های مشترک ساختمان است.
واگذاری مدیریت ساختمان به شرکت مدیریت ساختمان
باتوجه به توضیحات ارائه شده در این مطلب، کاملاً مشخص است که مدیریت ساختمان از جمله وظایف پرمسئولیت و وقت‌گیر است که نیاز به دانش فنی و تخصصی در کنار آگاهی کامل از قوانین و مقررات مربوطه دارد؛ بنابراین واگذاری این مسئولیت سنگین و حساس به یک فرد بدون اطلاع یا شخصی که وقت چندانی برای رسیدگی به امور محوله ندارد، نه تنها از مشکلات ساختمان نمی‌کاهد، بلکه ممکن است منجر به بروز برخی از مسائل و مشکلات ثانویه شود و آسایش ساکنان را سلب نماید.
باتوجه‌به قانون تملک آپارتمان که به تفصیل شرح داده شد، واگذاری مدیریت ساختمان می‌تواند به هر شخص حقیقی یا حقوقی خارج از ساختمان داده شود؛ بنابراین استفاده از خدمات شرکت مدیریت ساختمان در این زمینه نه تنها بلامانع نیست، بلکه با توجه به آگاهی مجموعه شرکت مدیریت ساختمان از قوانین و مقررات مربوطه و داشتن تجربه کافی در این زمینه، می‌تواند بسیار سودمند و هدفمند باشد.
شرکت مدیریت ساختمان طاها
گروه سرمایه گذاری و فنی و مهندسی طاها در سال 1388 با هدف کاستن از نگرانی ساکنان ساختمان‌ها و برطرف نمودن معظلات پرشمار مجتمع‌های مسکونی، کار خود را با مدیریت دکتر امین نعیم آبادی، در زمینه مدیریت ساختمان مسکونی و مدیریت بهره‌برداری آغاز نمود.
علاوه بر خدمت مدیریت ساختمان، از دیگر خدماتی که توسط شرکت طاها ارائه می‌شود می‌توان به مواردی از قبیل لابی‌من، نگهبانی، سرایداری، امور خدماتی، فضای سبز، تعمیر و نگه‌داری تأسیسات، آسانسور، استخر و فضاهای آبی اشاره کرد. گروه سرمایه گذاری و فنی مهندسی طاها با بیش از یک دهه فعالیت در زمینه مدیریت ساختمان و مدیریت بهره‌برداری توانسته است ضمن تثبیت جایگاه خود و ایجاد یک برند بهره‌برداری و مدیریت ساختمان در این حوزه، رضایت بالای کارفرمایان را کسب کند.
اگر شما نیز می‌خواهید بیش‌تر با فعالیت‌های گروه طاها آشنا شوید و درخواست مدیریت مجتمع خود را ثبت نمایید، می‌توانید به آدرس اینترنتی Https://pst.co.ir مراجعه کنید. بعد از تکمیل کردن فرم درخواست، کارشناسان شرکت مدیریت ساختمان گروه طاها جهت راهنمایی و مشاوره با شما تماس خواهند گرفت.
ارسال نظر